Mielőtt elvetne egy telket: biztos, hogy valóban nem fejleszthető?

Megbízónk egy budapesti agglomerációs telken több épületből álló társasházi fejlesztést tervezett, úgy, hogy az épületek külön ütemben is megépíthetők legyenek.

Már a 0. lépésben elvégzett építésjogi vizsgálat kimutatta, hogy a hatályos Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ) nem engedi a tervezett beépítést. Ahhoz, hogy a projekt egyáltalán elindulhasson, előbb a szabályozást kellett módosítani. Közben meg kellett oldani, hogyan illeszkednek a többemeletes házak a családi házas környezetbe, és hogyan kezelhető a növekvő forgalom és parkolási igény a környék túlterhelése nélkül.

Hamar kiderült, hogy nem elég a saját telket vizsgálni. A HÉSZ-módosításhoz a teljes környezet működésére választ kellett adni: a közlekedésre, a parkolásra, a telektömb feltárására, valamint a családi házak és a társasházak közötti léptékváltásra. Ezért olyan átfogó koncepciót dolgoztunk ki, amely a beruházó célja mellett a környék hosszú távú működését is figyelembe veszi.

Elkészítettük a szabályozás módosítását megalapozó vázlatterveket és a tágabb környezet koncepciótervét. A társasházakat szellősen, tagolt tömegekkel és zöld pufferzónákkal helyeztük el, hogy kíméljük a szomszédos családi házakat. A belső úthálózatot és a parkolást úgy méreteztük, hogy a fejlesztés a lehető legkevésbé terhelje a környező utcákat.

Az önkormányzat módosította a HÉSZ-t, így a projekt megvalósíthatóvá vált. Elkészültek az engedélyezési és kiviteli tervek, és elindult az ütemezett kivitelezés: az első három ütem megépült és átadásra került.

Egy fejlesztési lehetőséget nem érdemes csak a telek mai szabályozása alapján megítélni. Ha a projekt mögött szakmailag megalapozott, a környezet érdekeit is szolgáló koncepció áll, akár maga a szabályozás is alakítható. A korai építészeti és építésjogi vizsgálat ezért nemcsak kockázatot csökkent, hanem olyan lehetőségeket is feltárhat, amelyek első ránézésre nem látszanak.